不動産投資のリスクというか気を付けたいこと
久しぶりに不動産売買の仲介を行いました。
私の長年お付き合いのあるお客様で、とても不動産投資がうまい方。
今回は都心の区分マンション。
このお客様とても上手に情報収集をします。
※情報の仕入れ方は伏せておきます、すみません
お客さま「〇〇マンションが売りに出ているんだけど、調べられる？」
私「わかりました、レインズ含めて物元調べてみます」
今回の物件はレインズにも掲載されており、専任媒介で地元の老舗不動産が
管理をしていました。
オーナーチェンジ、表面利回り４．４％
周辺相場からすると利回りは適当かな。
不動産価格（諸費用込） 8,000万円（仮）
頭金 1,000万円（仮）
借入金額 7,000万円
年間賃料収入 350万円
諸経費 15%として
稼働率 100％として
年間手取収入 －２７万円！
ざっくり計算しても赤字か０ぎりぎりじゃないですか。。。
買う意味ないですよ。
物件確認をした時に、指値について相談をしたのですが
やっぱり実利回りのことは不動産屋も気にしていませんでした。
おそらくこんなイメージでしょう。
家賃×1年で相場の利回りに合わせて価格設定しよう。
査定より少し高めに出たけど、お客様も高く売れるからいいだろう。
買いたい人が買えばいいよ！
別に値下げしてまで売りたくないんだよ。
いやいや、こんな大きな買い物金融機関が融資しない価格設定で
誰が買うの？？
買える人がいたとしてもほんのひと握り。
そんなひと握りの方はもっと不動産情報持っていて
もっといい物件を買うでしょう。
ただでさえ投資用不動産の融資は厳しくなっていると聞くのに
仲介する不動産会社がここまで考えないで販売しないでいいのだろうか。
投資用ローンの場合金利は高いですし、この金額では誰も買わない
のでは？売主の売却理由もありますからべらぼうに下げてくれとは言いませんが
実利回りでプラスが出る価格で売却して欲しい旨を伝えました。
結果、こちらの思惑通りの価格で購入ができたので良かったのですが
今後不動産の売買は落ち着いてくるだろうし、だからこそ
不動産仲介業者はもっとしっかり査定をするべきだなと思いました。
融資については、個人の属性がとても大事ですが
物件の資産価値や収支も重要になりますから、色々な角度で
物件の調査をするべきです。
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