不動産ネット調査部

不動産や趣味の事を書きます

不動産投資のリスクというか気を付けたいこと

久しぶりに不動産売買の仲介を行いました。

私の長年お付き合いのあるお客様で、とても不動産投資がうまい方。

 

今回は都心の区分マンション。

このお客様とても上手に情報収集をします。

※情報の仕入れ方は伏せておきます、すみません

 

お客さま「〇〇マンションが売りに出ているんだけど、調べられる?」

私「わかりました、レインズ含めて物元調べてみます」

 

今回の物件はレインズにも掲載されており、専任媒介で地元の老舗不動産が

管理をしていました。

 

オーナーチェンジ、表面利回り4.4%

周辺相場からすると利回りは適当かな。

 

不動産価格(諸費用込) 8,000万円(仮)

頭金 1,000万円(仮)

借入金額 7,000万円

年間賃料収入 350万円

諸経費 15%として

稼働率 100%として

年間手取収入 -27万円!

 

ざっくり計算しても赤字か0ぎりぎりじゃないですか。。。

買う意味ないですよ。

 

物件確認をした時に、指値について相談をしたのですが

やっぱり実利回りのことは不動産屋も気にしていませんでした。

 

おそらくこんなイメージでしょう。

家賃×1年で相場の利回りに合わせて価格設定しよう。

査定より少し高めに出たけど、お客様も高く売れるからいいだろう。

 

買いたい人が買えばいいよ!

別に値下げしてまで売りたくないんだよ。

 

いやいや、こんな大きな買い物金融機関が融資しない価格設定で

誰が買うの??

買える人がいたとしてもほんのひと握り。

そんなひと握りの方はもっと不動産情報持っていて

もっといい物件を買うでしょう。

 

ただでさえ投資用不動産の融資は厳しくなっていると聞くのに

仲介する不動産会社がここまで考えないで販売しないでいいのだろうか。

 

投資用ローンの場合金利は高いですし、この金額では誰も買わない

のでは?売主の売却理由もありますからべらぼうに下げてくれとは言いませんが

実利回りでプラスが出る価格で売却して欲しい旨を伝えました。

 

結果、こちらの思惑通りの価格で購入ができたので良かったのですが

今後不動産の売買は落ち着いてくるだろうし、だからこそ

不動産仲介業者はもっとしっかり査定をするべきだなと思いました。

 

融資については、個人の属性がとても大事ですが

物件の資産価値や収支も重要になりますから、色々な角度で

物件の調査をするべきです。

 

 

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

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不動産投資は「管理会社選び」で9割決まる

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与沢翼さんのテレビで語った日本の不動産購入の話

今日なんとなく家で仕事しながらテレビを見ていたら

秒で億稼ぐ男と言われた与沢翼さんが出演していた。

今はドバイで不動産を多く所有しており、不動産や投資で生活をしていて

返り咲いた様子が映し出されていました。

結婚されたからか、顔が大変穏やかになっていて私は大変好感が持てます。

 

 

 

彼曰く10年、20年先を見据えた際にドバイの不動産投資は大変良いとのこと。

私には恥ずかしながら未知の領域の話で羨ましくもありましたが。

 

さて、その中で「最近の一番高い買い物は?」という質問(だった気がする)

で、4億の日本の不動産を購入したとのこと。

・「その4億の物件をいくらで貸したんですか?」

・「100万で貸そうと思ったんですけど88万で貸しました」

・「速攻で決まりました!笑」

とのやりとりがありました。

 

さすがにここは私も聞き捨てならない!笑

手元にあった電卓で計算

880,000(月額賃料)×12カ月=10,560,000円(年間賃料)

10,560,000円÷400,000,000円=2.6%

表面利回り2.6%・・・

すくな・・・

 

アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい〜競争せずに利回り20%を実現する「リニューアル投資法」〜
 

 

しかし、千代田区中央区、港区の収益物件だったら

表面2%台も時々見かけますので、なんら不思議ではないのかなと

思いましたが、投資のプロといわれる与沢翼さんが

4億規模の物件で利回り2.6%の物件を投資目的で果たして本当に購入

したのでしょうか。なんだかもやっとしてしまいます。

 

千代田、中央、港でも値上がりは期待できないし

賃貸価格が高騰もしないだろうし

投資のプロがそんな物件わざわざ買うか?とも思いますし

(収入の0が1個以上足りないんじゃないの?)

空室で募集したわけですから家賃設定も100万てなに?って思いましたし、

つまり、事実ではないのかな??なんて勘ぐってしまいました。

 

でも、一般の人では得られない情報網ですごくいい物件を購入した

将来すごく価値があがる場所を買った

とか10年、20年後のドバイの経済事情を見抜く人だから

私の予想は大きくはずれているかもですね。。。

 

この記事を書いている時に色々な事を想定してしまいました。

 

不動産営業経験の私の見解ですが

不動産投資とは、ミドルリスク・リドルリターンだと考えます。

表面利回りに踊らされることなく、実際の利益を見定めることです。

そして、何より投資家は大家になってはいけない。

これが私の持論です。

この事についてはまた後日。

 

告白 秒速で転落した真実

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CASIO 金融電卓 12桁 特大表示 BF-480-N

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9月首都圏のマンション販売量3割減です

不動産経済研究所の発表によると前年同月比30%減2,359戸。

契約率は56.8%9.7ポイント減

1戸当たりの平均価格は5,991万円16.6%増

 

昨年に比べ30%もダウンしたのですね。

確かに私のお客様でも新築マイホームを購入したいという

お客様の数が減ったような気がします。

その代わり投資物件のリクエストは増えましたが。

 

2019年本当にマイホームは買うタイミングでしょうか。

よくお客様にも、今買ったほうがいいの?

賃貸とマイホームどっちが得なの?と聞かれます。

でも、その人の情報がまったく無いから回答に少し困ってしまいます。

 

ですから私はいつもお客様から不動産の購入リクエストを頂いた時

ライフプランをヒアリングします。

これは投資物件ではなくマイホームだからです。

家族構成、収入、保険、税金等・・・

購入希望のお客様の接客をする時に不動産営業マンって案外

ここまで聞かないですね。

個人情報を開示することに抵抗があるかも知れないのですが

本気で購入を検討している人だからこそしっかり聞きます。

結局どんないい物件が見つかったってここがわからなければ

買えませんからね。逆を返すと冷やかしの客を回避できますね。

 

結局上記のような情報がないと正しい判断ってできないなと。

そしてマイホームなわけですから相場や査定とかけ離れた価格でないならば

欲しければ買えばいいと伝えます。

 

色々な不動産についての情報サイトはありますが

賃貸と違い実際に足を運ぶわけですから、不動産会社選びは

慎重に、そして未公開物件なんてほとんど無いわけですから

2,3件回るのもありだと思います。

また、税理士や生命保険の担当、私のようなコンサルに

セカンドオピニオンを相談するのもいいと思います!

 

 

 

賃貸管理システムどこが使いやすい?いえらぶcloud編

今回は不動産賃貸管理に不可欠な賃貸管理システムについて

お話ししようと思います。

 

賃貸管理システム、比較で検索すると色々な紹介サイトが出てきますが

私の直感ですが、どのサイトの運営者も実際に使っていないなと思いました。

私はこの10年で賃貸管理システムの導入、導入支援も含めて

色々な管理システムを見てきましたのでリアルに感想が言えるはず!

そう思って今回ブログにしました。

※あくまで私の使用感なのでひとつの材料としてお使いください。

 

1、いえらぶcloud

不動産会社様向けログインページ|いえらぶCLOUD

不動産賃貸管理ソフト、不動産管理クラウドソフトのいえらぶcloud

いえらぶcloud

2016年頃、賃貸住宅フェアで大々的にアピールをしていたのを記憶しています。

しかもハトさん加入の宅建業者には特別プランのようなものがあり

導入費用がものすごく安かった記憶があります。

☆実際に導入から運用まで携わりました

 

良い点

・アップデートの頻度が高く、ユーザーの意見をよく拾っている

・賃貸仲介、とくにSUUMO、ホームズ等の仲介ポータルサイトを活用し

 営業マンの売上管理までしたい場合は大活躍!

・外出先でスマホ(微妙)タブレットでも利用できる!

 

悪い点

・賃貸管理システムの観点からみると内容が不十分に感じる。

元々賃貸システムですもんね

・建物管理システムを併用する際は別途料金だった

・月次報告書の作成が高齢不動産会社には少し難しいか。

 

オーナー視点

賃貸の空室率が都心でも10%前後。

今の不動産管理会社がただただ老舗で空室もそこそこ早めに決めてくれる。

だけではこれからアパート、マンション経営は厳しくなる一方でしょう。

依頼している不動産管理会社のシステムにも目を向けてもいいかもです。

AR、VR、LINE活用等、賃貸管理システムを利用せずエクセルで管理

なんてこともまだあるかもしれません。

 

総評

老舗の不動産管理会社での賃貸管理システム導入支援コンサルの時に

導入を決定したのですが、高齢者がシステム移行するのに苦労してました。

またPCの処理能力が低いとストレスもありますね。

最近の賃貸住宅フェアではあまりお目にかかれないのですが

収束気味?なのでしょうか。

賃貸仲介業をメインとした不動産会社さんはおすすめですね。

また導入費用は昨年新規見積をとりましたが案外高額でした。

ハトさんに加入している業者さんは一度問い合わせてみるといいですね。

 

 

改訂4版 賃貸不動産管理の知識と実務〈賃貸不動産経営管理士公式テキスト〉

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知りたいことが全部わかる!不動産の教科書

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賃貸生活A to Z

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【リアル現在進行中】フラット35不正融資の件

こんにちは。

ニュースにもなったフラット35を不正利用し投資物件を購入する。

購入を指導した業者、わかっていて購入した人。

https://www.asahi.com/articles/ASM8Z5CJCM8ZUUPI006.html

朝日新聞にも掲載されてましたね。

 

私の元には、スマートデイズが運営したかぼちゃの馬車でだまされた人から

建物の売却、今後の運営、管理についての相談を2件。

かぼちゃの馬車の件は後日また話そうと思います。

今回フラット不正融資の相談が1件。

現場レベルで相談を受けた人はごく少数のはず。

 

大前提にだます方がとにかく悪い!です。

ただ、誰でも簡単に、高利回りで儲かる投資話し等ないのです。

言葉巧みに巧く言われて、どのタイミングでどう判断して購入に至ったか

定かではありませんが。

 

今回相談を受けたのはたまたま、異業種交流会で知り合った方と

打合せの為行ったカフェで所有者と会ったことから始まります。

 

知人「不動産屋さんなんだよ~」

当事者「そうなんですね~今少し困っていることがあって~」

と、本人は結構あっけらかんとしているというか、危機感なしでした。

 

以下、本人からのヒアリング内容なのですが、本当にまわりから見たら

バカバカしい内容です。ですが、不動産投資を知らない人から見ると

ごもっともに聞こえてしまうのでしょうか。

ググレカスと揶揄される事もあると思いますが、私も自分で調べるという

行為はとても重要な事だと思うのです。

 

1、未公開新築マンションが格安で購入できる

2、今回の物件は入居者がつくので、即日家賃収入が入る。

3、税金の節税につながる

4、持ち出しが発生するが、所有することで金融機関に信用がつく

5、次の物件が購入しやすくなる。

 

ざっくり上記のような感じ。

1、未公開の新築物件ってなんだろ。そもそも未公開ってなに?って感じ。

不動産において未公開ってレインズに未掲載で秘密で動いているって事?

 

2、新築マンションの売れ残りなのに、入居者が決まっている?何それ。

サブリース業者がいて結託してるのかい?

 

3、節税?いくらなんの税金が節約できるの?

 

4、なんで赤字スタートなの?投資物件買わせておいて儲けどころか

赤字だなんて・・・そんなことある?

 

5、次の物件買いやすいって居住用で購入して担保にでもなるといいたいわけ?

 

もう、聞けば聞くほど疑問だらけ。

しかもこの話しをもちかけたのが不動産屋ではなくて焼肉屋っていうんだから。

この焼肉屋の人、現在連絡が取れなくなっています。

まぁ、連絡を取ったところでどうなるわけでもないのですが。

 

私は相談を受けた以上はなんとかしてあげたいという気持ちはあります。

ただ結論から言えば、どんな形にしろ返済をしなくてはなりません。

出来ることといえばそれまでの間に少しでも出血を減らすことと、整理していくこと。

所有者に所得がある以上、返済能力がありますから自己破産も難しい。

ゴールまでの手引きをしてあげることくらいしかできません。

 

現在私がしてあげていること

1、サブリース解除の申請

2、管理会社変更と通知書作成

3、家賃管理代行

4、弁護士紹介

 

1、サブリースの意味なし。収益が減るだけですから速攻解除しました。

収入より支払いが大きいので差異を縮めるため急ぎました。

 

2と3 管理会社の建物管理料がもったいなかったので

賃借人からのクレームや修繕が発生したときのみ費用をもらうようにしました。

 

4、私のビジネスパートナーで不動産に強い弁護士を紹介しました。

この物件を購入するにあたって、フラット35を利用することが不正であることを

知っていたわけで、相手方を訴える(詐欺行為)ことは不可能ですが、

何かしらの力になってくれると思ったわけです。

 

抵当権がはずせれば査定通りの価格で早期売却が望ましい。

私にとっても仲介業になるので理想ですが、いかんせんそうもいかないので

このような形で進んでいます。

 

この案件の結果は追って報告できたらと思います。

私は人と人を紹介することに長けているので色々な相談を受けます。

もしこのブログを読んだ人で不動産に関わる相談があればお気軽に

ご相談くださいね。個人情報は聞きません。

pet.sumida.free@gmail.com

 

私が言いたいことは、不動産投資にものすごく儲かる話なんて

ほとんど無い!

都心周辺で高利回りなんて1棟レジ、アパートでそんなに無いよ!

だまされないでね!です。

世界的に景気が悪いのに日本だけが景気が良いわけないんですよ!

 

私は、個人的に信用できる不動産屋が周りにいないのであれば

財閥系の不動産 会社に相談するのがいいと思いますね。

地元の信用できそうな不動産屋さんもお付き合いがあるといいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

宅建試験日いつでしたっけ?

はじめまして。

今年からM&A、不動産売買仲介を中心にフリーランスになったので

これをいい機会にブログを始めてみました。

時間の余裕がかなりできはじめました。

コツコツと出来たらなと思います。

 

タイトルにもしましたが2019年宅建士試験がもうすぐですね。

10月の第3日曜日(2019年10月20日)が今年の試験日だそうで。

昨年の試験は計算問題やア、イ、ウの難易度の高い問題が少なく

平均点もかなり高かったようなイメージです。

今年取得される方、頑張ってくださいね~

 

そんな宅建士試験、少しだけアドバイスがありますので

良かった参考にしてくださいね!

 

法令上の制限で暗記したものは試験開始直後に問題用紙に書いちゃう

宅建業法から攻める

回答に迷った時にこれ勉強したっぽいと思った選択肢はだいたい違う

 

①は切土盛土、高さ制限やら数字や規制されるものを書いてしまいます。

めちゃくちゃ勉強した人には関係ないかもですが・・・

 

宅建業法は点数を取りやすく、むしろ大量得点必須カテゴリーなので

勉強した分さくさく進めましょう

 

③これが一番重要です!選択肢で悩んだ時って、「あれ、なんか勉強したよな・・・」って思ってしまうのですが、したようなだけなんですよね。笑

昨年の試験を試しに受けてみてください。そんな内容もあるはずです!

 

さて、当日は案外筆記用具を忘れる人も多いようです。

私はここ何年もジェットストリームしか使ってないのですが

本当に重宝しますね。

 

 

特に0.5mmの書き味は最高です!

筆圧、書き心地ともに抜群で仕事にとても重宝してます♪

おすすめの筆記用具です!

 

宅建試験皆さん頑張ってくださいね~